Lover og regler når du selger bolig selv
Skrevet av Aibo · Publisert 22. januar 2026 · Sist oppdatert 14. oktober 2026
Selger du bolig uten megler, gjelder de samme lovene som når en megler selger for deg. Den viktigste er avhendingsloven, som bestemmer hva du må fortelle kjøperen, og hva kjøperen kan klage på etterpå.
Kort forklart: Avhendingsloven gjelder enten du selger selv eller med megler. Du må opplyse om alt du kjenner til som kjøperen har grunn til å regne med å få vite, og siden 2022 kan du ikke selge «som den er» til forbrukere. Kjøperen kan klage på mangler i inntil fem år etter overtakelsen, men må selv dekke de første 10 000 kronene.
Avhendingsloven gjelder også når du selger selv
Avhendingsloven (lov om avhending av fast eigedom) regulerer salg av bolig, hytte og tomt. Den gjelder også når du selger en andel i et borettslag eller en eierseksjon. Reglene er de samme enten du bruker megler eller ikke, så ansvaret ditt blir verken større eller mindre av at du selger bolig uten megler.
Selger du til en privatperson, er det et forbrukerkjøp. Da kan dere ikke avtale dårligere vilkår for kjøperen enn det loven gir. Ved salg av aksjeleilighet eller obligasjonsleilighet gjelder loven ikke direkte, men den antas å gjelde tilsvarende.
Opplysningsplikten: dette må du fortelle kjøperen
Som selger må du opplyse om forhold ved boligen som du kjenner til eller burde kjenne til, og som kjøperen har grunn til å regne med å få vite (avhendingsloven § 3-7). Holder du tilbake noe slikt, og det kan ha påvirket handelen, har boligen en mangel. Det gjelder særlig forhold som kan koste mye å utbedre, som tidligere vannlekkasjer, fukt, råte eller rom som ikke er godkjent til bruken de har.
Det du opplyser, må også være riktig. Stemmer ikke boligen med det du har sagt i annonsen, salgsoppgaven eller på visning, og det kan ha påvirket handelen, er det en mangel etter § 3-8. Det gjelder også bildene i annonsen. Pynt derfor ikke på sannheten, og er du i tvil, så opplys. Det gjelder også det du sier muntlig, på visning og i samtaler med interessentene. Vet du ikke svaret på et spørsmål, si det. «Det vet jeg ikke» er bedre enn en gjetning som viser seg å være feil.
Du oppfyller opplysningsplikten gjennom tre dokumenter:
- Tilstandsrapporten fra en takstmann, som beskriver den tekniske tilstanden til boligen.
- Egenerklæringsskjemaet, der du selv svarer på spørsmål om boligen, for eksempel om tidligere skader og arbeid som er gjort.
- Salgsoppgaven og annonsen, med opplysninger om boligen, økonomien og området.
Hva kjøperen ikke kan klage på
Kjøperen kan ikke klage på noe hen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått (avhendingsloven § 3-10). Det som går tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter kjøperen har fått, regnes som kjent. Derfor beskytter en grundig tilstandsrapport og en ærlig egenerklæring deg som selger.
Kjøperen har ingen generell plikt til å undersøke boligen. Men har kjøperen undersøkt den, eller latt være uten rimelig grunn etter at du oppfordret til det, kan hen ikke klage på det hen burde ha oppdaget. Det gjelder likevel ikke hvis du har vært grovt uaktsom eller uærlig. Kjøperens undersøkelse fritar deg altså ikke fra å fortelle det du vet.
Om noe er en mangel, vurderes ut fra hva kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra boligens type, alder og synlige tilstand (§ 3-2).
Endringene fra 2022: ikke lenger «som den er»
Fra 1. januar 2022 ble avhendingsloven endret for å gi en tryggere bolighandel. Endringene gjelder avtaler inngått etter dette, og de viktigste for deg som selger er:
- Ingen «som den er»-forbehold. Ved salg til forbrukere har «som den er» og lignende generelle forbehold ingen virkning (§ 3-9). Vil du ta forbehold, må det være konkret nok til at kjøperen kan ta det med i vurderingen.
- Kjøperen dekker de første 10 000 kronene. Kjøperen må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner (§ 3-1). Det gjelder ikke når boligen selges som ny.
- Strengere krav til tilstandsrapporten. Forskriften om tryggere bolighandel bestemmer hva takstmannen skal undersøke, blant annet våtrom med hulltaking, tak, vinduer, yttervegger, grunnmur og rom under terreng. Hver bygningsdel får en tilstandsgrad, og for bygningsdeler med TG 3 gir rapporten et anslag over hva utbedringen koster. Takstmannen skal være uavhengig av partene i salget.
For deg som selger betyr det at tilstandsrapporten er det viktigste vernet du har: det som står tydelig i den, kan ikke kjøperen klage på senere.
Hvor lenge kan kjøperen klage?
Oppdager kjøperen en mangel, må hen klage innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde vært oppdaget. Den absolutte fristen er fem år etter overtakelsen (avhendingsloven § 4-19). Har selgeren vært grovt uaktsom eller uærlig, gjelder ikke femårsfristen. Se også Reklamasjon etter boligsalg.
Har boligen en mangel, kan kjøperen kreve at den rettes, kreve prisavslag eller erstatning, og i alvorlige tilfeller heve kjøpet. En boligselgerforsikring tar over slike krav for deg og dekker utgifter til advokat. Den varer i fem år, like lenge som kjøperen kan klage.
Andre regler du møter når du selger selv
Avhendingsloven er den viktigste, men du møter også disse reglene:
- Energiattest. Selger du en bolig, skal du som hovedregel legge fram en energiattest for kjøperen før avtalen inngås, og energikarakteren skal stå i annonsen.
- Borettslag og sameie. I borettslag kan andre ha forkjøpsrett, og styret må som regel godkjenne kjøperen. Les mer i selge leilighet uten megler.
- Bud og aksept. Et bud er bindende til akseptfristen går ut, og en aksept innen fristen gir en bindende avtale. Det er ingen angrerett ved kjøp av bolig. Budreglene i eiendomsmeglingsforskriften gjelder meglere, men i Aibo kan ingen legge inn bud med akseptfrist før kl. 12.00 første dag etter siste annonserte visning. Les mer i Er bud bindende?
- Dokumentavgift. Kjøperen betaler dokumentavgift når eierskiftet tinglyses, men ikke ved kjøp av andel i borettslag. Se dokumentavgift ved boligsalg.
- Skatt. Gevinsten er som regel skattefri når du har eid og bodd i boligen lenge nok. Se skatt ved boligsalg.
- Oppgjør. Kjøpesummen bør gå gjennom et oppgjørsforetak med tillatelse fra Finanstilsynet. Se oppgjør ved boligsalg.
Slik hjelper Aibo deg å oppfylle kravene
Med Aibo følger salget de samme kravene som et meglersalg:
- I steg 1 bestiller du tilstandsrapport, verdivurdering, plantegninger og energiattest fra en takstmann. Tilstandsrapport er obligatorisk når du selger med Aibo. Se steg 1 i bilder.
- Du fyller ut Gjensidiges egenerklæringsskjema og signerer med BankID. Der kan du også tegne boligselgerforsikring, før du aksepterer et bud.
- Salgsoppgaven lages automatisk i steg 4 ut fra feltene du fyller ut i annonsen.
- Kontrakten og oppgjøret håndteres av Proffoppgjør, som har tillatelse fra Finanstilsynet.
Ofte stilte spørsmål
Hvilken lov gjelder når jeg selger bolig selv?
Avhendingsloven. Den gjelder på samme måte enten du selger selv eller bruker megler, og den bestemmer blant annet hva du må opplyse om, og hva kjøperen kan klage på.
Må man ha tilstandsrapport ved salg av bolig?
Loven krever det ikke, men uten tilstandsrapport står du svakere hvis kjøperen klager. Det som går tydelig fram av tilstandsrapporten, kan ikke kjøperen klage på senere. Tilstandsrapporten kan ikke være eldre enn ett år når budet aksepteres, og det samme kravet gjelder for boligselgerforsikringen. Når du selger med Aibo, er tilstandsrapport obligatorisk.
Kan jeg selge boligen «som den er»?
Ikke til en privatperson. Siden 1. januar 2022 har «som den er» og lignende generelle forbehold ingen virkning ved salg til forbrukere. Du kan ta konkrete forbehold, men opplysningsplikten gjelder fortsatt.
Hva er selgers opplysningsplikt?
Du må fortelle kjøperen om forhold ved boligen som du kjenner til eller burde kjenne til, og som kjøperen har grunn til å regne med å få vite. Holder du tilbake noe som kan ha påvirket handelen, har boligen en mangel (avhendingsloven § 3-7).
Har kjøperen undersøkelsesplikt?
Ikke en generell plikt. Men kjøperen kan ikke klage på det hen kjente eller måtte kjenne til, for eksempel det som står tydelig i tilstandsrapporten. Har kjøperen undersøkt boligen, kan hen heller ikke klage på det hen burde ha oppdaget.
Hvor lenge kan kjøperen klage etter boligsalget?
Kjøperen må klage innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde vært oppdaget, og senest fem år etter overtakelsen. Har selgeren vært grovt uaktsom eller uærlig, gjelder ikke femårsfristen.
Hvor mye må kjøperen dekke selv ved mangler?
Kjøperen må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner. Regelen gjelder ikke når boligen selges som ny.
Hva er en mangel ved bolig?
Boligen har en mangel hvis den ikke er som avtalt, hvis den er i dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra type, alder og synlig tilstand, eller hvis selgeren har gitt uriktige opplysninger eller holdt tilbake opplysninger kjøperen burde fått.
Er det angrerett når man kjøper bolig?
Nei. Et bud er bindende til akseptfristen går ut, og når selgeren aksepterer innen fristen, er avtalen bindende for begge.
Gjelder avhendingsloven for borettslagsleiligheter?
Ja. Loven gjelder også når du selger en andel i et borettslag eller en eierseksjon. For aksjeleiligheter og obligasjonsleiligheter gjelder den ikke direkte, men den antas å gjelde tilsvarende.
Må jeg opplyse om feil som er reparert?
Ja. Beskriv hva som skjedde, hva som ble gjort og hvem som gjorde det, og legg ved dokumentasjon hvis du har den. En utbedret skade med papirene i orden er sjelden et problem for salget.
Hva hvis jeg ikke visste om feilen?
Da har du ikke brutt opplysningsplikten. Kjøperen kan likevel klage på skjulte feil hvis boligen er i dårligere stand enn hen hadde grunn til å regne med. Derfor lønner det seg med en grundig tilstandsrapport og boligselgerforsikring.
Se hva salget koster med Aibo
Legg inn postnummer, størrelse, boligtype og prisantydning i priskalkulatoren, så ser du hva tilstandsrapport og resten av salget koster med Aibo. Du betaler ingenting før du bestiller.
Kilder
- Lovdata: Avhendingslova
- Lovdata: Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel)
- Stortinget: Lovvedtak 57 (2018-2019), endringer i avhendingslova
- Forbrukerrådet: Forbrukerinformasjon om budgivning (1. juli 2025)
Relaterte artikler
Har du flere spørsmål?
Ta kontakt med oss på chat, e-post eller telefon.
