Skatt ved boligsalg: når er gevinsten skattefri?
For de fleste som selger sin egen bolig, er gevinsten skattefri. Men reglene har krav du bør sjekke før du selger, ikke etter. Ett år for tidlig salg kan koste deg 22 % av hele gevinsten.
Kort forklart: Gevinsten er skattefri hvis du har eid boligen i mer enn ett år og bodd i den i minst 12 av de siste 24 månedene før salget. Oppfyller du ikke kravene, beskattes gevinsten som kapitalinntekt med 22 %. Da er til gjengjeld et eventuelt tap fradragsberettiget.
Hovedregelen: eiertid og botid
To krav må begge være oppfylt for skattefri gevinst:
- Eiertid: du må ha eid boligen i mer enn 12 måneder når salget avtales.
- Botid: du må ha brukt boligen som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget.
Botiden regnes frem til dagen du aksepterer budet, ikke til overtakelsen. Flyttet du ut for over et år siden, kan du altså ha mistet skattefriheten selv om du eide boligen lenge.
Brukshindring: unntaket mange ikke kjenner
Kunne du ikke bo i boligen på grunn av jobb, helse eller lignende, kan du få godskrevet botid likevel. Det kalles brukshindring og gjelder for eksempel ved arbeidsopphold et annet sted eller opphold på institusjon. Forutsetningen er at du ikke kjente til hindringen da du kjøpte boligen. Dokumenter forholdet og sjekk med Skatteetaten hvis dette gjelder deg.
Hvis gevinsten er skattepliktig
Oppfyller du ikke kravene, skattlegges gevinsten med 22 %. Gevinsten er salgssum minus inngangsverdi og kostnader. I inngangsverdien inngår det du kjøpte boligen for, dokumentavgift og kjøpsomkostninger, og påkostninger du har gjort. Vedlikehold teller ikke, men standardheving gjør det. Ta vare på kvitteringer for oppussing, de kan redusere skatten betydelig.
Salgskostnadene trekkes også fra, inkludert takst, annonse, oppgjør og det salget ellers kostet deg. Selger du med tap når gevinst ville vært skattepliktig, får du fradrag for tapet.
Egne regler for hytte, utleiebolig og arv
- Fritidsbolig: skattefri gevinst krever eiertid på minst fem år og bruk som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene.
- Utleiebolig og sekundærbolig: her bor du ikke selv, så botidskravet kan ikke oppfylles. Gevinst er skattepliktig med 22 %, og tap er fradragsberettiget.
- Utleie av del av egen bolig: har du bodd i boligen og leid ut mindre enn halvparten, regnet etter utleieverdi, er gevinsten normalt fortsatt skattefri.
- Arvet bolig: du overtar ikke arvelaters botid. Inngangsverdien settes som hovedregel til markedsverdien ved arvefallet, og skattefri gevinst krever at du selv oppfyller kravene etter overtakelsen.
Meld fra riktig
Skattefritt salg av egen bolig skal ikke rapporteres. Er gevinsten skattepliktig, fører du den opp i skattemeldingen for salgsåret. Skatteetaten får uansett melding om eierskiftet gjennom tinglysingen, så regn med at tallene sjekkes.
Dette er en artikkel om hovedreglene, ikke skatterådgivning. Er situasjonen din sammensatt, sjekk skatteetaten.no eller spør en skatterådgiver før du aksepterer bud. Tidspunktet for aksept kan avgjøre skatten.
Ofte stilte spørsmål
Må jeg betale skatt når jeg selger boligen min?
Nei, ikke hvis du har eid den i mer enn ett år og bodd der i minst 12 av de siste 24 månedene. Da er hele gevinsten skattefri.
Hvor mye er skatten hvis jeg ikke oppfyller kravene?
22 % av gevinsten. Gevinsten er salgssum minus det boligen kostet deg, inkludert kjøpsomkostninger, påkostninger og salgskostnader.
Hva er forskjellen på botid og eiertid?
Eiertid er hvor lenge du har eid boligen, minst 12 måneder. Botid er hvor lenge du faktisk har bodd der, minst 12 av de siste 24 månedene før salget avtales.
Gjelder samme regler for hytte?
Nei, fritidsbolig krever fem års eiertid og bruk i minst fem av de siste åtte årene for skattefri gevinst.
Kan jeg trekke fra oppussing på skatten?
Ja. Påkostninger som hever standarden øker inngangsverdien og reduserer skattepliktig gevinst. Rent vedlikehold gjør det ikke. Ta vare på kvitteringene.
Når regnes salget skattemessig?
Ved budaksept, ikke ved overtakelse. Det betyr at botiden må være oppfylt den dagen du aksepterer budet.
Relaterte artikler
Har du flere spørsmål?
Ta kontakt med oss på chat, e-post eller telefon.
