Skatt ved salg av hytte: når er gevinsten skattefri?

Trehytte med rødt tak foran snødekte fjell

Skatt ved salg av hytte: når er gevinsten skattefri?

Skrevet av Aibo · Publisert 16. oktober 2026 · Sist oppdatert 16. oktober 2026

Selger du hytta, er gevinsten skattefri bare hvis du har eid og brukt den lenge nok. Kravene er strengere enn for en bolig, og datoen du aksepterer budet, kan avgjøre om du betaler skatt.

Kort forklart: Gevinsten er skattefri hvis salget avtales mer enn fem år etter at du kjøpte hytta, og du har brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene. Oppfyller du ikke kravene, betaler du 22 % skatt av gevinsten, men får fradrag hvis du selger med tap. Det er dagen du aksepterer budet som teller, ikke overtakelsen.

Når er gevinsten skattefri?

Begge kravene i skatteloven må være oppfylt den dagen salget avtales, altså når du aksepterer et bud:

Eiertid: du har eid hytta i mer enn fem år. Eiertiden regnes som regel fra overtakelsen.
Brukstid: du har brukt hytta som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene.

Det er strengere enn for en bolig, der det holder å ha eid den i ett år og bodd der i ett av de siste to. Overtok du hytta i juni 2022, må du vente til det har gått mer enn fem år, altså til etter overtakelsesdagen i juni 2027, før du aksepterer bud. Da må du også ha brukt hytta i alle de fem årene. Reglene for bolig finner du i Skatt ved boligsalg.

Har du bygget hytta selv?

Da gjelder en frist til. Det må også ha gått mer enn fem år fra hytta ble tatt i bruk, eller fra den ifølge ferdigattesten var ferdig. Kjøpte du tomta i 2018 og tok i bruk den nye hytta sommeren 2023, er det 2023 som teller. Finn fram ferdigattesten før du selger. Den viser når hytta var ferdig.

Hva regnes som egen bruk?

Loven sier ikke hvor mange dager du må ha vært på hytta. Skatteetaten gjør en helhetsvurdering av om den fremstår som din fritidsbolig, og kravet er lavere for en hytte enn for en leilighet i et vanlig boligområde. Ferier og helger teller, og det samme gjør tilsyn med hytta.

Leier du ut hytta av og til, ødelegger ikke det skattefritaket så lenge du ellers bruker den som fritidsbolig. Bor noen fast der, kan den derimot miste preget av fritidsbolig. Skatteklagenemnda kom til det i en sak der eierens sønn bodde på eiendommen et helt skoleår.

Slik regner du ut gevinsten

Er gevinsten skattepliktig, betaler du 22 % skatt av den. Gevinsten er salgssummen minus inngangsverdien og salgskostnadene.

Inngangsverdien er det hytta har kostet deg: kjøpesummen, dokumentavgiften og tinglysingsgebyret, og påkostninger du har gjort mens du eide den. Påkostninger er arbeid som hever standarden, som nytt bad eller et tilbygg. Vanlig vedlikehold, som å male eller skifte ut noe til samme standard, teller ikke. Har du gjort påkostninger selv, kan du ta med verdien av eget arbeid. Arbeid du gjør på fritiden på din egen hytte, er ikke skattepliktig inntekt for deg.

Eksempel: Du kjøpte hytta i 2022, pusset opp badet i 2024 og aksepterer et bud i 2026, før fem år har gått.

Post	Beløp
Salgssum	kr 2 600 000
Kjøpesum	−kr 2 000 000
Dokumentavgift og tinglysingsgebyr ved kjøpet	−kr 50 600
Nytt bad (påkostning)	−kr 150 000
Gevinst	kr 399 400
Skatt (22 %)	kr 87 868

Salgskostnadene, som takst, annonse og oppgjør, trekkes også fra og gjør gevinsten mindre, så ta vare på kvitteringene. Hadde du ventet med budaksepten til fem år var gått, og brukt hytta hvert år, ville hele gevinsten vært skattefri. Selger du med tap når gevinsten ville vært skattepliktig, får du fradrag for tapet.

Arvet hytte: dette gjelder

Arver du hytta, avhenger skatten ved et senere salg av om den som døde, kunne ha solgt den skattefritt på dødsfallstidspunktet. Det kunne hen hvis hytta var eid i mer enn fem år og brukt som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene.

Arvelater kunne solgt skattefritt: inngangsverdien din blir markedsverdien da arvelater døde. Selger du kort tid etter, blir gevinsten derfor ofte liten.
Arvelater kunne ikke solgt skattefritt: du overtar arvelaters inngangsverdi, som regel det hytta kostet da hen kjøpte eller bygget den, pluss påkostninger. Da kan gevinsten bli stor.

Du overtar ikke arvelaters eier- og brukstid. Vil du selge skattefritt, må du selv ha eid og brukt hytta i fem år. Selger du før det, er gevinsten skattepliktig, og et tap gir fradrag. For dødsbo gjelder en egen regel: selger boet hytta, er gevinsten alltid skattepliktig og tapet alltid fradragsberettiget.

Regjeringen har foreslått i statsbudsjettet for 2027 at arvinger skal slippe skatt på gevinsten når de selger innen ett år etter arven, hvis arvelater kunne solgt skattefritt. Tap i det første året gir da ikke fradrag. Endringen skal gjelde fra inntektsåret 2027, men Stortinget har ikke vedtatt den ennå. Arver du hytta sammen med søsken, les Selge hytte i sameie eller etter arv.

Innbo og tomt

Selger du innbo som du og familien har brukt, er gevinsten skattefri. Innbo følger ikke automatisk med i kontrakten, så avtal med kjøperen hva som skal være med. Budgiveren kan skrive det inn som et forbehold i budet.

Skiller du ut og selger en del av hyttetomta, er gevinsten som hovedregel skattepliktig, også når hytta ellers kunne vært solgt skattefritt. Skattefritaket gjelder hytta med en vanlig tomt, ikke salg av tomt.

Skatt når du selger hytta med Aibo

Når du selger bolig uten megler med Aibo, bestemmer du selv når du aksepterer et bud. Nærmer du deg femårsgrensen, kan du legge visningene og akseptfristen etter at kravet er oppfylt. Utgiftene til takst, bilder, dokumenter, annonse og oppgjør er salgskostnader som trekkes fra hvis gevinsten er skattepliktig.

Står hytta på dere som arvinger, kan dere selge den med Aibo. Én av dere er selger og godkjenner bud med BankID, og alle som eier hytta, signerer kontrakten. Les mer om hele salget i Selge hytte uten megler.

Dette er hovedreglene, ikke skatterådgivning. Er situasjonen din sammensatt, for eksempel ved arv, sameie eller utleie, spør Skatteetaten eller en skatterådgiver før du aksepterer bud.

Ofte stilte spørsmål

Hvor lenge må jeg eie hytta for å selge skattefritt?

Mer enn fem år den dagen du aksepterer budet. I tillegg må du ha brukt hytta som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene.

Når regnes salget av hytta skattemessig?

Når salget avtales, altså den dagen du aksepterer budet. At overtakelsen kommer senere, endrer ikke noe.

Kan jeg leie ut hytta og fortsatt selge skattefritt?

Ja, hvis utleien er sporadisk og du ellers bruker hytta som din fritidsbolig. Brukes den mest til utleie eller som fast bolig for andre, er brukskravet trolig ikke oppfylt.

Hvor mye skatt betaler jeg hvis kravene ikke er oppfylt?

22 % av gevinsten. Gevinsten er salgssummen minus det hytta kostet deg, inkludert dokumentavgift og påkostninger, og minus salgskostnadene.

Må jeg betale skatt når jeg selger en arvet hytte?

Bare hvis du ikke selv har eid og brukt hytta i fem år. Gevinsten regnes da fra markedsverdien da arvelater døde hvis arvelater kunne solgt skattefritt, og ellers fra arvelaters inngangsverdi.

Er det skatt på innbo når jeg selger hytta?

Nei, selger du innbo som du og familien har brukt, er gevinsten skattefri. Avtal med kjøperen hva som skal følge med, for innbo er ikke med i kontrakten uten avtale.

Får jeg fradrag hvis jeg selger hytta med tap?

Ja, men bare når en gevinst ville vært skattepliktig. Har du eid og brukt hytta lenge nok til at gevinsten er skattefri, får du heller ikke fradrag for tap.

Må jeg føre salget av hytta i skattemeldingen?

Ikke hvis gevinsten er skattefri. Er den skattepliktig, fører du gevinsten eller tapet i skattemeldingen for året du solgte.

Se hva salget av hytta koster

Legg inn postnummer, størrelse, boligtype og prisantydning i priskalkulatoren, så ser du hva det koster å selge hytta selv med Aibo. Du betaler ingenting før du bestiller.