Tilstandsrapport og takst ved boligsalg: spørsmål og svar

Tilstandsrapport og takst ved boligsalg: spørsmål og svar

Skrevet av Aibo · Publisert 19. juni 2025 · Sist oppdatert 26. oktober 2026

Når du selger bolig uten megler med Aibo, er taksten steg 1. Her får du svar på hva en tilstandsrapport er, hvor lang tid den tar, hvor lenge den er gyldig og hvordan du bestiller takstmann i Aibo.

Kort forklart: En tilstandsrapport beskriver den tekniske tilstanden til boligen, og den kan ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg til kjøpet. I Aibo bestiller du tilstandsrapport, verdivurdering, plantegninger og energiattest fra en takstmann i steg 1. Takstmannen kontakter deg første virkedag etter bestillingen, og rapportene lastes opp innen fem virkedager etter befaringen.

Hva er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport beskriver den tekniske tilstanden til boligen. Den lages av en takstmann etter forskriften om tryggere bolighandel, som bestemmer hva som skal undersøkes, blant annet våtrom med hulltaking, kjøkken, tak, loft, vinduer, yttervegger, drenering og elektrisk anlegg. Takstmannen måler også opp boligens bruksareal.

Er tilstandsrapport og takst det samme?

Ikke helt. «Takst» brukes ofte som en samlebetegnelse. Tilstandsrapporten beskriver boligens tekniske tilstand, mens verdivurderingen er takstmannens vurdering av hva boligen er verdt. Bestiller du takstmann i Aibo, får du begge.

Hva er en boligsalgsrapport?

Boligsalgsrapport er et eldre navn på en tilstandsrapport ved boligsalg, brukt av takstmenn i Norsk takst. Siden 2022 skal tilstandsrapporten lages etter forskriften om tryggere bolighandel. Uansett hva rapporten heter, må den være laget etter forskriften og ikke være eldre enn ett år når du aksepterer et bud.

Må jeg ha tilstandsrapport når jeg selger selv?

Loven krever det ikke når du selger privat, men Aibo krever tilstandsrapport ved alle salg, også når boligen er ny og har byggegaranti. Uten tilstandsrapport kan du heller ikke tegne boligselgerforsikring, og du står svakere hvis kjøperen klager. Les mer om lover og regler når du selger bolig selv.

Hva får jeg når jeg bestiller takstmann i Aibo?

Tilstandsrapport, verdivurdering, plantegninger og energiattest. Energiattesten må du ha når du selger, og kjøregodtgjørelsen til takstmannen er med i pakken.

Hva koster takstmann og tilstandsrapport?

Prisen avhenger av boligtype, størrelse og hvor boligen ligger. En enebolig tar lengre tid å undersøke enn en leilighet, fordi takstmannen også skal se på tak, kjeller, fasade og drenering, og flere våtrom gir lengre befaring. I Aibo bestiller du en pakke med tilstandsrapport, verdivurdering, plantegning og energiattest, og kjøregodtgjørelse er inkludert. Du ser prisen for din bolig i priskalkulatoren før du bestiller, og kan betale med Vipps, kort, faktura eller delbetaling.

Hvordan bestiller jeg takstmann?

Gå til steg 1, velg «Jeg ønsker å bestille en takstingeniør» og klikk «Gå videre til bestilling». Kryss av hvis noe i boksen gjelder boligen din, klikk «Gå videre til betaling» og velg Vipps, kort, faktura eller delbetaling. Se hvert trinn i steg 1 i bilder.

Hvor lang tid tar en tilstandsrapport?

Befaringen tar fra en time og oppover, avhengig av hvor stor boligen er. Tilstandsrapporten, verdivurderingen, plantegningene og energiattesten lastes opp i Aibo innen fem virkedager etter befaringen, rundt ti dager etter at du bestilte. Takstmannen kontakter deg første virkedag etter bestillingen for å avtale befaring, og rapportene finner du under «Dokumentarkiv».

Hva bør jeg ha klart før takstmannen kommer?

Fyll ut egenerklæringsskjemaet. Finn fram dokumentasjon på arbeid som er gjort de siste fem årene, for eksempel bekreftelse fra håndverkerne, og samsvarserklæring hvis det elektriske anlegget er montert eller endret etter 1999. Sørg også for at takstmannen kommer til på loftet, i krypkjelleren, i våtrommene og ved sikringsskapet.

Må jeg være til stede på befaringen?

Det er en fordel. Takstmannen skal spørre eieren om blant annet når boligen ble bygget, om den er innredet i ettertid, når tekniske anlegg var nye og om du har dokumentasjon på arbeid som er gjort.

Hvilket egenerklæringsskjema bruker Aibo?

Aibo bruker Gjensidiges egenerklæringsskjema. Du fyller det ut og signerer med BankID, og det bør være fylt ut før takstmannen kommer. Aibo sender skjemaet til takstmannen når du bestiller. I skjemaet kan du også tegne boligselgerforsikring fra Gjensidige, som er frivillig. Har du allerede fylt ut et egenerklæringsskjema, for eksempel hos en megler eller en annen takstmann, må du likevel fylle ut Gjensidiges skjema. Se hvordan du fyller ut egenerklæringsskjemaet.

Kan jeg bruke en tilstandsrapport jeg har fra før?

Ja. Har du tilstandsrapport og verdivurdering fra før, kan du laste dem opp i Aibo i stedet for å bestille takstmann. Rapporten må være laget etter forskriften om tryggere bolighandel og kan ikke være eldre enn ett år når du aksepterer et bud.

Hvor lenge er en tilstandsrapport gyldig?

Etter forskriften kan tilstandsrapporten ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg til å kjøpe boligen, altså når du aksepterer et bud. Det samme kravet gjelder for boligselgerforsikringen. Er rapporten eldre, trenger du en ny.

Hva betyr tilstandsgradene?

Hver bygningsdel får en tilstandsgrad fra 0 til 3. TG 0 betyr ingen avvik, TG 1 mindre avvik og normal slitasje, TG 2 vesentlige avvik som trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid, og TG 3 store eller alvorlige avvik som må utbedres straks eller innen kort tid. For TG 3 gir takstmannen også et anslag på hva utbedringen koster.

Bør jeg utbedre TG 3 før salget?

Ikke nødvendigvis. For TG 3 gir takstmannen et anslag på hva utbedringen koster, så kjøperne kan regne på det selv. Det som går tydelig fram av tilstandsrapporten, kan ikke kjøperen klage på senere. Små feil som er enkle å rette, kan det lønne seg å utbedre, mens store oppgraderinger ofte bare blir priset inn. Utbedrer du noe etter befaringen, må du dokumentere arbeidet og opplyse om det. Les mer i Oppussing før salg og Selge oppussingsobjekt.

Kan kjøperen klage på det som står i tilstandsrapporten?

Nei. Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten, og kan ikke gjøre det gjeldende som en mangel senere (avhendingslova § 3-10). Derfor lønner det seg med en grundig rapport og en ærlig egenerklæring.

Er takstmannen uavhengig?

Ja. Etter forskriften skal takstmannen være uavhengig av partene i bolighandelen og ikke la seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag. Det gir både deg og kjøperen et nøytralt grunnlag.

Hva er en verdivurdering, og hva bør prisantydningen være?

Verdivurderingen er takstmannens vurdering av hva boligen er verdt, og du får den sammen med tilstandsrapporten. Du setter prisantydningen selv, men verdivurderingen er et godt utgangspunkt. Les mer om verdivurdering av bolig uten megler.